重庆房价连续两月领涨 二手房贷款悄然收紧

本报记者 庄灵辉 卢志坤 重庆报道

6月底，随着武汉首轮集中供地揽金788亿元的结果出炉，全国22城的首轮集中供地宣告落幕。而此前集中供地中土拍热度较高的一些城市，已出现热度传导到房价端的趋势。

国家统计局数据显示，2021年5月份，新房价格上涨城市数量为62个，较上月持平。其中，重庆以1.9%的环比涨幅继续领涨全国，其次为广州和大连，环比涨幅分别为1.5%和1.2%。《中国经营报》记者了解到，重庆新房价格已连续两个月领涨全国。

业内人士分析指出，今年上半年我国房地产市场整体保持增长态势，重点二线城市及城市圈内二、三线城市增长速度较快，部分城市因土拍热度传导，近期还出现了较火热的行情。但随着调控越来越精准化，后期市场热度将有所回落。同时，由于近期多城调控重点转向二手房市场，二手房降温幅度更加明显。

此外，近期部分城市二手房贷款停贷的传闻引发市场关注。记者近日调查发现，重庆近期确实出现了银行房贷业务收紧的现象，部分银行还对二手房贷款设置了严格的限制条件，比如只接受楼龄不超过15年且通燃气的电梯房，但多家银行均表示二手房贷款并未停贷。“我们也需要对信贷风险做好评估，如果后期出现违约，楼龄较长的抵押物处置起来会更困难。”重庆一家银行的工作人员如是称。

热度传导

实际上，国家统计局发布的数据显示，重庆市新房价格自2020年12月以来已连续上涨6个月，二手房价格自今年1月以来已连续上涨5个月。

不过记者梳理发现，2021年4月份之前，重庆市新房与二手房价格每月环比涨幅均在1%以下，此后涨幅明显扩大。数据显示，2021年4月份重庆市新房价格环比上涨1.4%，二手房价格环比上涨1.3%；5月份这两个数据则分别为1.9%和1%。

也正是进入2021年4月后，重庆新房价格环比涨幅连续两个月位居全国70个大中城市。

诸葛找房数据也显示，2021年5月份重庆二手房市场均价为13623元/平方米，环比上涨1.92%；截至6月底，6月份重庆二手房市场均价为13955元/平方米，环比上涨0.81%。

成交量方面，重庆楼市近期表现也较为火热。贝壳研究院数据显示，与去年下半年相比，今年上半年重庆二手房成交量增速在30%以上，增速在贝壳研究院重点监测的50城中位列第六位。

诸葛找房数据则显示，2021年5月，诸葛找房监测的重点40城中17城销售面积环比上涨，其余23城销售面积环比均下降；其中重庆新房成交环比涨幅居首，涨幅为36%。在诸葛找房监测的重点15城中，重庆的新房库存面积环比跌幅居首，为14.2%。

对于近期重庆楼市表现较热的原因，多位专家分析认为与重庆首轮集中供地热度较高、重庆本身城市价值提升以及一线市场外溢等因素有关。

“值得注意的是，重庆于4月28日完成了首次集中土拍，房企竞拍积极性较高，多宗地块高溢价成交，甚至刷新了重庆最高楼面价纪录，一定程度上助推了重庆楼市的热度。” 诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为，除集中供地热度传导外，在成渝双城经济圈规划利好以及重庆本身城市价值提升等因素影响下，重庆吸引了不少外来人口，一定程度上支撑了当地楼市的需求。

“有西部城市自身发展的趋势，也有东部楼市热度外溢的因素。”西南财经大学经济学院教授刘璐分析认为，除重庆本身城市价值提升等因素外，近期重庆楼市火热的原因或也因东部楼市热度外溢等。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，重庆近期市场热度较高的原因主要与土拍市场热度影响、市场供求关系以及市场热度传导等因素有关。

贷款收紧

重庆楼市较热的市场行情也在逐渐缓解。诸葛找房数据显示，截至6月末，重庆新房均价为11307元/平方米，较上月下降3.1%。克而瑞数据则显示，进入6月以来，重庆主城区商品房库存量保持小幅下降趋势，去化周期则稳定在5.1个月左右。另据国家统计局数据，5月份重庆二手房价格环比涨幅已较上月有所回落。

“其实重庆的二手房市场比较稳定，近期价格波动并不大。”近日记者走访市场时，一位房产中介向记者表示，近期重庆二手房市场并未发生太大的价格波动，成交情况几乎也与往年同期相似。

除楼市热度外，近期有关重庆等城市出现二手房贷款停贷的市场传闻也引发市场关注。

记者近日以购房者身份致电重庆多家银行咨询二手房贷款业务情况，得到的回复均是并未停贷，可以正常办理。但当地确实出现额度紧张、放款时间延长以及审核标准提高等情况。

“楼梯房、不通燃气、楼龄太长的二手房现在几乎办不了贷款，只有通气的电梯房可以办，而且现在放款时间比较久，一般都需要3~6个月。”近日多位房产中介人士告诉记者，目前在重庆购买楼龄较长以及不通燃气无电梯的二手房很难办理贷款，并且符合条件能够办理贷款的，银行放款时间也相对较久，几乎都要半年左右。

这一说法也得到了部分银行的印证。

“楼龄在15年以下的电梯房（才可以办理贷款）。”近日，记者以购房者身份向建设银行沙坪坝支行咨询二手房贷款业务时，对方一位工作人员先是向记者表示可以办理二手房贷款。当记者以上述中介所称楼梯房不能办理贷款的情况是否属实向对方咨询时，对方则表示需要记者携带完整资料到银行柜台办理，后又称确实要看抵押房产的资质情况。“我们也需要对信贷风险做好评估，如果后期出现违约，楼龄较长的抵押物处置起来会更困难。”对方称，需要购买楼龄15年以下且有电梯的二手房才可以办理贷款。

中国银行九龙坡支行的工作人员也向记者表示了类似说法，并表示二手房贷款的具体放款时间要视银行额度而定，目前很难确定，“现在4月份我们办的抵押都还没有放完（款）。”该工作人员透露。

对于当前房贷收紧的原因，多位专家分析认为是周期性因素叠加房地产贷款集中度管理政策等因素影响。

“当前房贷收紧既有周期性原因也有特殊的市场因素。”许小乐分析认为，每年的年中、年末银行都会有收紧额度、延长放款的现象；而今年较为特殊的因素是房地产贷款集中度落地实施，一季度的市场高热使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。

“以前也有类似情况出现，但相较于之前，此次房贷收紧力度明显加大，不仅部分城市二手房停贷，新房贷款业务也有所放缓。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠则认为，近期部分城市房贷款收紧，一是为了加强二手房涉贷监管，整治二手房贷款不规范的现象；此外去年底发布的房地产贷款集中度管理政策逐渐发挥效力，银行贷款额度紧张，新房、二手房贷款均有收紧。同时也是为了进一步对房地产市场进行调控。

对于房贷收紧的影响，许小乐分析认为，此次房贷收紧在市场端的表现是房贷利率上浮、放款周期延长，部分银行暂停发放，这会放慢市场节奏，延长房子的交易周期，导致市场成交量下降。这个阶段刚需购房者会有贷款较难、较慢的感受，买房的周期更长一些，但只是从高速运转回到了一个常态水平，并不是市场出现了方向性的转变。

对于后续房贷情况，梁楠预计在接下来一段时间内银行房贷额度紧张的情况仍然会持续，住房信贷也会继续从紧。

“我们认为，国家的金融信贷政策特别强调稳定性，在贷款集中度管理操作上也注重平滑运行，不会出现大幅收紧的情况。”许小乐则认为，过了年中考核节点后，银行信贷收紧的情况应该会有所缓解，信贷额度和放款周期将逐步恢复，会转向“细水长流”的模式。