买房按揭贷款流程以及常见的问题

买房对于大多数人来说可能牵扯到的不是一个家庭，从凑首付到买房的过程对于很多人来说可能都是一个心酸的心历路程，所以很多人总会有很多担心甚至是焦虑。所以今天想和大家聊聊上海买房贷款这件事，把大家再上海买房遇到的一些常见的疑问分享给大家，给有刚需需求尤其是此前没有买房经验的小伙伴做个参考。

首先我们先来了解一下二手房住房按揭有哪些类别？

二手房住房按揭一般有三种形式:商业贷款､公积金贷款､组合贷款。这里我们着重说下一下商业贷款的一些细节。

➢ 商业贷款：住房商业贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，购入本市城镇自住住房时，以其所购入的产权房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

➢ 公积金贷款：全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是利率低，另一方面主要为中低收入的公积金缴存职工提供。

➢ 组合贷款：指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请按揭贷款的 同时，向银行申请个人住房公积金贷款。在购入商品房时，既有个人住房公积金贷款也有银行按揭贷款的，便是“个人住房组合贷款”。

那么很多人会有这样的疑问，哪些银行可以做二手房住房按揭贷款？

答案是商业银行均可以。 一般办理房贷业务比较多的像中国银行，农业银行，工商银行，建设银行，这些都是大家所熟知的。

接下来我们了解一下什么是利息和利率，这个问题往往很多人会觉得疑惑，利息一般从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬；但从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内利息与本金的比率=单位时间内的利息÷本金×100%，利率通常以一年期利息与本金的百分比计算。

在申请房屋按揭贷款之前我们被问的最多的是个人征信怎么样？

很多人会觉得自己没贷过什么款就往往忽略了这个问题，但往往是这样的忽略使得自己在申请房屋按揭过程中发生被拒贷的被动情况，所以在买房前最好先了解清楚自己的征信情况。那么什么是征信？ 很多人可能不是太了解，征信是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案，依法采集、客观记录其信用信息，并依法对外提供信用信息服务的一种活动，它为专业化的授信机构提供了一个信用信息共享的平台。像我们平时用的信用贷（蚂蚁花呗、京东白条等）、车贷、房贷、第三方担保、助学贷款，个人基本信息（包括身份证、出生日期、婚姻状况、学历等）、配偶信息、居住信息、职业信息，授信及负债，逾期及违约信息等信息都是在个人的征信上体现出来，2020年1月19日开始起我们国家已经上线了第二代征信系统，个人征信系统上体现的内容将越来越全面。具体我们可以在中国人民银行指定的相关银行网点进行查询。

除了要先了解征信以外，其实还有其他的很多细节需要注意，比如说需要准备的材料，像工资流水､收入证明等，工资流水主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债以及还款能力。一般大部分银行会要求收入证明以及工资流水是还款额的2倍。

那么商业贷款的一般流程怎么申请，有那些要求等？

商业贷款的流程是面签→客户准备材料→征信查询→住房评估→住房查询→送审→审批通过→出具抵押材料→交易过户→出具抵押证明→放款材料递交银行→放款。

商业贷款基础要求一般通常有以下几点， 借款人年龄在 18-65周岁，具有购房资，有稳定合法的经济收入且能够提供相应的收入和资产证明，有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录，签定有效的购房合同，支付规定比例首付款等，当然具体还是以借款银行的实际要求为准。当然如果有以下的一些情况，银行可能大概率会拒贷，比如未具备购房资质，假资质（假资料、假收入证明、假工资流水等），骗贷，包括并不仅限于交易双方为亲属或朋友关系、交易双方为债权债务关系等非真实买卖关系，均会被视为骗贷行为，逾期次数过多、信用卡止付或呆账，进入征信黑名单，收入不符合贷款要求，法院判定为“失信人员”等等。

接下来我们再了解一下商业贷款的还款方式，主要分两种：等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款特点是每月还款的本息和一样，初期还款压力减小，但还款初期利息占每月还款的大部分，还款中本金比重逐步增加，利息比重逐步减少。此种还款方式所还的利息高。等额本金还款即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，前期偿还款项较大，此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大。

那么商业贷款的贷款年限如何计算以及银行对于首套/二套的首付比例及利率标准是什么？

1､一般要求房龄在 30 年内，一般最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50 年，当然各银行间有差异，具体以实际的银行政策为准

2､ 当然也要看借款人年龄，一般男性要求65 周岁以内，女性要求60周岁以内，最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<70 周岁

3､最长不超过 30 年（商业用房最长贷款年限 10 年）

以上三点同时满足，以贷款年限短的为准

购入普通住宅首套最低首付比例35%，二套最低首付比例50%，购入非普通住宅首套最低首付比例35%，二套最低首付比例70%，首套和二套的利率我们再上一篇的文章〖关于LPR的相关问题〗已经说过了，存量房贷已经从基准利率转成LPR，具体怎么计算，这里就不重复说明了。

除了以上，买房贷款还有一些注意事项需要注意

1､不要过多的查自己的征信，个人建议一年以内最好别超过6次

2､避免一些不必要的查征信，各种银行的信用贷，网上小额借贷平台，如借呗，微粒贷等尽量别用。

3､个人按揭贷款一般情况下有两个时间点会被银行查征信，一个是贷款审批时，一个是放款时，第一个往往大家都比较注意，但第二个可能会忽略，贷款审批通过后，征信最好不要发生变化，更不要有新的负债情况等。

(注:银行政策多变，具体以实际的各银行政策为准，以上内容仅供参考)