抵押贷风险加剧 银行加速出清抵债房产

本报记者 秦玉芳 广州报道

近来，多家银行在产权交易所发布资产转让公告，将所持抵押房产打折转让。同时，下半年地方金融机构抵债资产拍卖处置加速，公开资料显示仅7月份以来，就有20余家银行发布抵债资产拍卖公告或拍卖招标公告，主要为农商银行和农信社等地方，涉及资产包也以住宅、商铺、办公等房产为主。

多位银行业务人士认为，疫情影响下以固定资产抵押贷款的中小微企业运营困难、断贷风险加剧，房地产市场不确定上升，银行为缓解自身压力、控制风险，加快了对房产等抵债地产的处置力度和速度。

抵债资产加速出清的同时，拍卖房产交易后问题频发。分析人士指出，大多拍卖的房产存在产权纠纷、租赁、抵押贷款等问题，对于普通购房者来说不可控风险太高，甄别难度大，参与竞拍应更加审慎。

抵债房产处置提速

近来，各地银行抵债房产处置加速。

据重庆产权交易网公告显示，仅9月11日至今重庆农商银行就挂牌近20项房产拍卖项目，其中多为抵债资产。哈尔滨银行于9月11日在大连产权交易所连发5份抵债资产处置公告。

《中国经营报》记者从各地产权交易所公告初步统计发现，仅9月份以来就有十余家银行发布抵押房产或土地的资产转让公告，其中多为地方银行及股份制银行地方分支行。

此外，下半年以来农商银行、农信社等地方金融机构抵债资产拍卖处置愈加密集。据公开信息初步统计，7月份以来，有20余家银行发布抵债资产拍卖公告或拍卖招标公告，涉及资产包也以住宅、商铺、办公等房产为主。

如广东连州农商银行近日发布公告称，将于10月9日至10月10日在淘宝资产竞价网络平台上对包括商铺、写字楼、住宅共133处抵债资产包挂牌出售，挂牌价格8000余万元。沈北农商银行也于近日披露85处住宅、写字楼、商铺、工厂等抵债房产拍卖公告。

上海某资产管理公司不良资产业务总经理告诉记者，近两年来商业银行尤其地方银行资产质量压力较大，为缓解资本和监管压力，出表意愿强烈；以前更愿意打包转让给第三方资管公司，加快资金回笼，但随着监管趋严，银行打包出售不良资产的合规限制不断细化，去年以来各地方银行纷纷加强了诉讼清收力度。“今年受疫情影响，贷款逾期风险加剧，银行通过诉讼、拍卖手段处置不良资产的步伐也在加快。”

某城商银行对公业务经理透露，疫情后房抵贷断贷的风险上升比较明显，银行为了缓解不良压力，已经加大了对这些不良债权抵债资产的处置。“不过一般的房贷业务影响并不明显，房价相对稳定，即便有些业主出现资金链紧张无法还贷，也会考虑直接卖掉还贷。”

某股份制银行广州一支行负责人透露，目前风险较高的主要还是抵押贷款的业务，6月份以来断贷的情况比之前明显多了一些，但暂时还没明显体现，主要是近来银行让利等系列政策的推进延后了小微企抵押贷款的风险，可能年底断贷情况会加剧。

中原地产首席分析师张大伟表示，近来被拍卖的房产明显增多，基本都是一些做了抵押贷款的企业主经营困难资金链断裂导致的，主要分布于一二线城市小微企业较为集中的地区；整体来看银行债权的占比并不高，但也有上升趋势。

广东经国律师事务所律师付爱玲认为，从房产拍卖情况来看，近来银行处置的数量逐年上升，主要原因在于抵押房产资产处置缓慢的成本过高，抵债资产变现缩水，且经济下行趋势下房地产市场不确定性增强，因此逾期压力上升的情况下，银行加快抵押房产资产的处置，以更好地控制风险。

拍卖房产问题频发

银行抵债房产加速出清的同时，拍卖房产交易后问题频发。

近日，广州银行被媒体曝出此前在产权交易所挂牌出售的200余套房产资产包中，有19套房产因交易后被第三方公司强迫缴纳高额续建费及利息，导致购房者交易完成一年多仍拿不到房产证。

另有广州的王女士向记者透露，其于2019年7月在阿里淘宝司法拍卖官网上竞拍的一套商用房产交易后至今仍不能收房，尽管其已持有房产证，却一直被第三方强行占用。

张大伟指出，拍卖的房产大部分有一些产权瑕疵、投资等问题的房产，尽管平均下来价格会比市场价低，但不能做按揭，即使贷款也会有周期等多方面限制，且大部分都存在产权瑕疵，对于普通购房者来说，不可控风险太高，因此并不适合普通购房者购买。

付爱玲也表示，拍卖房产存在居住权限、租赁、欠费、保证金、抵押贷款等多方面的风险。“在拍卖房的交易中，一定要查清该拍卖房是否为有居住权的房屋，否则买家只能等到居住权期限届满或者居住权人死亡后，才能对该房屋进行占有、使用。”

张大伟还指出，很多拍卖房都有抵押贷款情况，也有些房产可能存在产权不清晰等遗留问题，对于普通购房者来说风险把控的难度非常大。

付爱玲认为，要全面调查被拍卖的房屋，包括被拍卖房屋的基本情况、拍卖公告、被拍卖房屋的司法文书及评估报告，最好前往相关部门了解税务负担、欠费情况等，同时竞买人还需要亲自去现场实地看房。